Çarşamba, Ocak 19Önemli Haberler
Shadow

Pandemide iş yerleri kapananlar dikkat! Kira ödemeleriyle ilgili hukukçulardan ikaz

İstanbul başta olmak üzere ülke genelinde konut kira fiyatlarındaki artış suratı, dönemsel olarak kiralık konut talebinin de artmasıyla birlikte Türkiye’nin son günlerde en çok konuştuğu mevzulardan biri haline geldi. Konut kiralarındaki yüksek artış nedeniyle eski kiracıyı tahliye edip meskeni daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenlerin sayısı da bir oldukça fazla. Bahçeşehir Üniversitesi (BAU) Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Zafer Kahraman ve Doç. Dr. Seda Öktem Çevik son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki artış ile ilgili ‘Kira Hukuku’ kapsamında özel açıklamalarda bulundu.

“5 YILDAN UZUN SÜREN KİRA MUKAVELELERİNE DİKKAT”
Kelamlarına kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak istikametinde bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak mukavelelerde kontrat özgürü temeldir. Bunun manası, kanun tarafından sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü mukaveleyi, dilek ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının hudut olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, kontrat serbestisini kiracıyı müdafaa gayesiyle sınırlamıştır. Halbuki, yasal sınırlamaların bulunmadığı hallerde, bu türlü bir sınırlama kelam konusu olmayacaktır. Kanuna nazaran, birinci beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst hudut teşkil edecek; daha sonra ise -beş yıldan uzun süren kira kontratlarında ise- kontratın tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına nazaran bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir tıp uyarlamadır. Buna nazaran, kiraya veren yahut kiracı, beş yıldan uzun süren kira kontratlarında kira bedelini tekrar belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Öbür bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE sonu üst hudut olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu hududun üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Birden fazla kiracı, kira alakası bittiğinde örneğin anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim türel bir süreç olduğu için, birçok türel süreç üzere yazılı kanıtla ispat edilmelidir. Kira kontratının başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, mümkün ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi. Öte yandan, beş yıllık kira müddeti dolduktan sonra 344. hususun 3. fıkrasına nazaran belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafından yine bir kira bedeli belirlendiğini tabir eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, mevzuyla ilgili şunları söyledi:“Örneğin; beş yıl dolduktan sonra kirayı veren, kira bedelinin tekrar belirlenmesi hedefiyle dava açtı. Ortadan da bir buçuk sene daha geçti lakin dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı üzere bilgiler dikkate alınarak kira bedelinde birden fazla vakit yeni kira bedelini belirleme kelam konusu oluyor. Hasebiyle o bir buçuk yıllık devri mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor” dedi.

KİRACI NELERDEN SORUMLU?
Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bilhassa kira bedeli ve kontratın sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Mukavele tarafları ortasındaki menfaat istikrarı, şuurlu olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının kontrattan doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği argümanıyla kira kontratını sona erdirebilir. Kira mukavelesinin en kolay sona erdirme formu kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo birebirdir zira kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da mukavelenin sona ereceğine karar veriliyor. Kira mukavelesinin sona ermesinin sonucu olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ek etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli haricinde masrafları de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde yeniden temerrüde düşebilir. Nedir kelamı edilen yan masraflar, mesela tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” teklifinde bulundu. Kiracıların muhtemel erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu mevzuda bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 yeterince, kiracının mukavele mühletine yahut fesih devrine uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira kontratından doğan borçları, kiralananın benzeri şartlarla kiraya verilebileceği makul bir mühlet için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar müddette yine kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Lakin kiracının bu mühletin geçmesinden evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira alakasını devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira kontratından doğan borçları sona erer” dedi.

“PANDEMİ PERİYODUNDA DEVLET TARAFINDAN KAPATILAN YERLER İÇİN KİRA TALEP EDİLEMEZ”
Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de türel tahlil teklifleri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi birtakım kira mukavelelerini hasta etti. Birtakım kira kontratlarına ise bulaşmadı. Mukavelenin akıbetini belirlerken, kontratın taraflarının ne kadar ve ne istikamette etkilendiğini anlamamız lazım. Mesela, salgının gölgesi altında yaşarken birtakım marketlerin çok daha fazla kârlar ettiğini gördük. Hasebiyle o marketlerin salgından ve yasaklardan berbat etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna rağmen, birtakım iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki kimi mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma kararını devlet veriyor. Münasebetiyle bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir nedenle başa gelen bir olay kelam hususudur. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o kontratın ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Çünkü, kiralananı kiracının kullanımına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü olmasına karşın, devlet yasaklamaları nedeniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor lakin yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, zorlayıcı sebebin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide birtakım tartışmalar var olsa da şu nihaidir: yani o periyot için o kontrattan kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. Bu periyotta bir imkânsızlık yaşandı. Hasebiyle, sadece o periyoda has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O periyotta devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak devrine ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç tabiatıyla meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, mukavele yine uygulamaya döner. Fakat, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık kararları uygulanmaz. Kaideleri oluşmuş ise, çok ifa zahmetine dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” tabirlerini kullandı.

Bir cevap yazın